<부동산의 속성. 신얼>

 

부동산의 속성

경제위기의 시대, 살아남기 위해서는 부의 파이프라인을 구축해야 한다! 부동산은 투자대상이기 이전에 가족의 보금자리다. 가정이 화목하기 위해서는 부동산, 특히 ‘집’은 필수다. 이 책은 ‘집’으로 대표되는 부동산에 대한 새로운 시각을 보여준다. 저자는 국내 최초로 부동산과 채권 영역을 모두 아우르는 애널리스트다. 이 책에는 30세 늦깎이 직장인이었던 저자가 어떤 우여곡절을 거쳐 지금의 통찰을 가지게 되었는지가 생생히 담겨 있다. 객관적인 정보와 함께 부동산으로 부의 파이프라인을 구축한 저자의 실제 경험은 ‘왜 부동산을 가져야 하는지’에 대한 깨달음을 준다. 열린 생각으로 남보다 앞선 투자전략을 보여주는 저자의 선택에는 늘 이유가 있다. 세대교체, 정권교체와 같은 현실적인 환경의 변화까지 고려해 실용적인 전망을 제시한다. 무엇보다 그의 결정에는 늘 ‘정확하고 구체적인 수치를 통한 논리적 분석’이 수반된다. 남다른 통찰과 직관으로 정치·경제·사회·문화의 변화 및 흐름을 파악하고, 그것을 자연스럽게 자신의 부를 늘리는 데 활용한다. 타인과 언론에서 언급되는 뜬구름 같은 예측에 기대어 나와 가족의 운명을 걸기보다는 부동산 전문 애널리스트의 ‘이유 있는’ 판단을 따라 투자 방향을 잡는다면, 부동산이 갖는 속성과 다가올 부동산 트렌드에 대한 통찰을 얻을 수 있을 것이다. 국내 최초 부동산&채권 전문 애널리스트가 말하는 가치의 시대에 빛날 수 있는 부동산 전망! 이 책은 총 6장으로 구성된다. 1장 ‘부동산이야말로 가화만사성의 핵심이다’에서는 기본적 욕구와 직결되는 의식주의 ‘주’ 관점에서 부동산을 바라봄으로써 투자성 외의 시각을 열어준다. 2장 ‘MZ세대의 부동산 입성을 환영합니다’에서는 새로운 경제 주체로 부상한 MZ세대와 이들이 부동산 시장에 어떤 영향력을 행사하는지 살핀다. 또 가치의 시대에서 빛을 발하는 부동산 자산에 대한 새로운 흐름을 보여준다. 3장 ‘팬데믹을 거치면서 더욱 공고해진 부동산의 입지’에서는 문재인 정부와 팬데믹을 거치며 더욱 공고해진 부동산의 입지와 과거 정권별 주요 부동산 이슈 등을 다룬다. 4장 ‘윤석열 정부의 부동산, 정책 전환과 트렌드 변화의 상존’에서는 정권교체 이후 정책 전환에 따른 국내 부동산 시장의 전망을 알아본다. 5장 ‘반드시 기억해야 할 JENTI 부동산 투자전략’에서는 부동산의 가치를 평가하는 5가지 지표인 ‘직주근접’ ‘교육/학군’ ‘자연환경’ ‘교통 편의성’ ‘투자 가치’를 고려하는 JENTI 투자전략에 대해 설명한다. 6장 ‘나는 이렇게 투자했다, 현직 애널리스트의 포트폴리오’에서는 대한민국의 평범한 직장인이었던 저자가 부동산으로 부의 파이프라인을 구축하기까지 경험한 산전수전의 과정과 깨달음을 들려준다.

 

저자

신얼

출판

메이트북스

출판일

2022.07.20

내용:

 

1장 부동산이야말로 가화만사성의 핵심이다.
1. 과거 단칸방에서 온 가족이 옹기종기 모여서 살던 시절을 추억할 수 있겠지만, 그때로 돌아가서 살겠다고 생각하는 사람은 이제 거의 없다.
2. 팬데믹이 엔데믹으로 변화하더라도 보건 위생적 안전에 대한 트라우마는 우리에게서 쉽게 사라지지 않을 것이다. '우리만의 집'이라는 공간의 가치는 더 중요하게 될 것으로 생각된다.

3. 2020년 한 해에만 전국 가구수는 58.3만 가구가 늘었고, 동일 기간 국내 인구는 7.1만 명 증가에 그쳤다. 익년에는 9.1만 명 감소했다. 인구와 가구 수의 반비례 현상이 심화되고 있다.
4. 연간 서울 10만 가구, 경기 20만 가구 내외의 신규 가구 형성이 추정된다.(1인 가구 중심, 1~2인 가구의 수도권 집중화)
5. 팬데믹으로 인해 사람들은 조용하고 한가로운 공간을 찾는 이들이 많아졌다.

2장 mz세대의 부동산 입성을 환영합니다.
1. 에르메스의 버킨백은 펜데믹 초기 2020년 약 1만 3천 달러 내외의 판매가로 책정되었지만 2030년 전후로 약 3만 달러의 판매가로 상향할 가능성이 높은 것으로 예측된다.
2. 영리치의 대표적인 특징
-부동산 투자를 통한 수익률 향상 경험을 바탕으로 향후 부동산 투자 의지를 보인다.
-외화 자산에 대한 비중은 기존 부자와 유사하나, 차별점으로 해외 부동산 보유자 비율 상승하고 있다.
-기존 부자 대비 주식투자 선호, 해외 비중 확대 의향 존재한다.
-레버리지를 활용한 투자는 비거주 부동산 및 금융자산 투자가 목적이다.
-가족 여행 및 부모 세대 자산 관리 시작에 관심이 많다.

3장 팬데믹을 거치면서 더욱 공고해진 부동산의 입지
1. 서울 인구가 인천과 경기도로 나가는 현상은 자의 반 타의 반이라고 한다면, 서울 및 서울 핵심지로 오겠다는 의지는 100% 자의의 표출이다.

4장 윤석열 정부의 부동산, 정책 전환과 트렌드 변화의 상존
1. 금리 인상 국면에서 서울 및 수도권의 부동산 가격 하락 등 침체 국면은 2010-2013년이 유일하다.
2. 금리 상승은 곧 할인율 상승이다. 이는 자산 가격 하락으로 이어질 개연성이 크며, 비유동성 자산 부동산 가격에는 치명적일 수 있다.
3. 서울의 1인 가구 수 증가 속도는 특히 가파르다. 2인 이상 가구수는 감소했다.

5장 반드시 기억해야 할 JENTI 부동산 투자전략
J: job housing
E: education
N: nature
T: transportation
I: investment value

1. 서울 및 수도권에서는 JEN이 중요하다. 직주 근접이 최우선이며, 교육 환경이 우수하다면 투자성 또한 우수하다. 복잡한 수도권에서는 쾌적한 생활 여건을 조성할 자연환경이 중요하다.
2. 비수도권에서는 ET가 우선이다. 서울이 아니기에 교육 환경이 가장 첫 번째 선택이다.
3. 부동산 가치의 1순위는 직주 근접이 되어야 한다.
4. 대도시의 업무 지구에 가까운 주거지를 찾아야 한다. 워라밸의 중요성은 이 시대에 기본적인 경제적 생활의 덕목이다.
5. 경제활동인구 중 미혼자, 자녀가 없는 부부, 자녀가 장성한 노령 인구에게 교육 환경 및 학군은 투자의 고려대상 일뿐 실거주의 필수 요건이 아니다.
6. 서울 서초구 반포동, 마포구 아현동 일대, 부산 동래구 사직동 및 광주 남구 봉선동 등은 주거 환경 변화로 신흥 학원가로 급부상했다.
7. 학생 인구수가 줄어든다고 해서 서울대를 비롯한 명문대 진학이 쉬워진 것은 아니다. 당사자들에게는 더 많은 노력을 기울여야 하는 시대가 될 수도 있다.
8. 청계고가차도가 철거될 때 왜 청계천의 변화를 미리 몰랐을까? 개포동의 천지개벽 이전에도 구룡산, 대모산은 그 자리에 있었는데 왜 그 풍광을 몰랐을까?라는 생각을 한다면 다음 기회는 잡아야 한다.
9. 부동산과 교통 편의성은 떼려야 뗄 수 없고 향후에도 그럴 것이다.
10. 동네에 희귀한 신축 아파트가 등장할 때 그 자체만으로도 발전 동력을 가지게 된다. 교육 및 자연환경을 함께 가지고 있다면 그 매력도는 더 오랜 기간 유효할 수 있다.

6장 나는 이렇게 투자했다, 현직 애널리스트의 포트폴리오
1. 비과세라는 특별한 혜택을 활용하자.
2. 부동산은 소유할 때 활용 가능한 방법이 늘어난다.
3. 레버리지는 필요할 때 더 적극적으로 활용하자.

 

느낀 점:

펜데믹으로 인해 사람들은 조용하고 한가로운 자신만의 공간을 찾는 이들이 많아졌고, '우리만의 집'이라는 공간은 더 중요해졌다. 아파트 소유 뿐만 아니라 마당이 딸린 지방의 휴양지 같은 공간이 추후에 필요할 것 같다.

 

서울 인구가 인천과 경기도로 나가는 현상은 자의 반 타의 반이라고 한다면, 서울 및 서울 핵심지로 오겠다는 의지는 100% 자의의 표출이다. 이 글을 보며 '나는 여기서 버틸 수 있을까?'라는 두려움보다는 서울 및 서울 핵심지로 와야겠다는 생각이 더욱 강해진다. 

 

J: job housing
E: education
N: nature
T: transportation
I: investment value

 

이 조건을 적극 적용하여 부동산 시장을 조사해 보아야겠다. 

'청계천의 변화와 개포동의 천지개벽을 보며 나는 왜 몰랐을까?'라는 생각을 하기보다는 다음 기회를 잡을 수 있도록 부동산 공부도 이제 틈틈이 해야겠다.