<서울을 팔고 도쿄를 샀습니다

<서울을 팔고 도쿄를 샀습니: 내용>

1장 왜 일본 부동산인가?

1. <PIR 지수>란 price to income ratio의 약자로, 소득 대비 주택 가격의 비율을 나타내는 지수다. PIR이 10이면 10년 치 연봉을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집을 살 수 있다는 뜻인데 21년 기준 전 세계의 PIR을 확인해 보면 홍콩 45.19, 베이징 41.70, 싱가포르 19.38, 서울 28.86, 도쿄 15.40이다. 도쿄는 오히려 2016년 대비 41% 하락하였다.
2. 해외 투자자 입장에서 보았을 때, 일본 엔화의 지속되는 저환율이 부동산을 상대적으로 저렴하게 만드는 요인이다.
3. 엔화는 미국 달러, 스위스 프랑과 함께 세계 3대 안전자산으로 꼽힌다. 과거 실물 경제나 금융 시장의 위험이 커질 때마다 엔화는 미국 달러와 함께 가치가 오르는 피난처였다. 지금은 엔저현상이 나타나고 있지만 시장이 제자리를 찾아가는 과정을 거친다면 엔화로 환차익을 톡톡히 볼 수 있게 된다.
3. 일본 부동산 대출은 담보 평가액의 60~80%가 나오고, 대출금리는 2%대이다.
4. 일본 부동산 제도는 한국과 꼭 닮아 있다. 거래절차에서부터 소유권 이전 등기, 심지어 등기부등본의 생김새와 용어조차도 똑같다. 서류 작성 절차가 많고 돈과 관련된 대부분의 문서는 모두 정부 공인을 받아야 한다. 거래를 처리할 때에는 꼭 사법사서가 동행하고, 등기 절차 역시 마찬가지다. 또 가계약금을 넣지 않아도 되기 때문에 돈이 먼저 나갈 이유도 없고, 땅과 건물의 소유권이 모두 이전된다. 해당 문서 역시 법무부에서 직접 떼어볼 수 있다.
5. 일본에는 체계적인 부동산 관리회사가 존재한다. 임차인의 계약이 만료되면 새로운 입주자를 모집하는 것, 임차인과 계약서를 작성하는 것, 월세를 납기일에 잘 받아주는 것, 임차인의 민원을 해결해 주는 것 등 임대용 부동산이라면 대부분 관리회사를 두고 있다.
6. 일본의 인구는 줄고 있지만 도쿄의 인구는 매년 늘고 있고 증가 추세는 2035년까지 이어질 전망이다.
7. 일본은 상장기업의 시가총액이 세계 3위이고, 이중 절반이 도쿄에 집중되어 있다.
8. 일본은 100년 동안 진행 중인 도심 재개발 사업이 있다. 도시재생 사업이 핫 키워드이다. 도쿄의 도시재생은 중장기적 목표로 2020년 이후에도 계속 예정되어 있다.

2장 일본 부동산 투자에 첫발을 내딛다

1. 일본에서 개인 대출은 불가능하지만 법인으로는 가능하다.

3장 도쿄로 가는 임장 여행

1. 임장을 할 때는 대중교통을 이용하는 것이 좋다. 해당 부동산에서 실제로 생활하는 사람들이 대중교통을 얼마나 편리하고 빠르게 이용할 수 있는지 체감하기 위해서이다.
2. <미나미센주>는 내가 살기에 좋은 투자처이다. 신주쿠, 오테마치, 도쿄, 시부야, 긴자 등 주요 업무지로 가려면 전철을 한번 이상 갈아타야 하지만, 지하철 노선이 3개나 있어 대부분 동네를 30분 내외로 갈 수 있다는 점은 매력적이다.
3. <건폐율>은 대지면적 대비 건축을 할 수 있는 땅 비율을 말한다. 상업지역이 건폐율이 높다.
4. <기타구>는 큰 제지공장과 인쇄, 출판 회사가 있는 지역으로, 아라카와구와 마찬가지로 도쿄 중심부로 출퇴근하는 사람들이 주로 거주하는 대표적 주거지이다.
5. <신오쿠보>는 외국인들이 많이 살고 특히 한국인들이 많이 살고 있다.
6. <차치권>은 토지 소유권이 없이 건물에만 권리가 있음을 말한다. 차지권이 있는 건물을 사게 되면 건물만 사게 되는 것이고 토지주인에게 매달 토지 이용료를 지불해야 한다.
7. <도시마구>는 이케부쿠로가 있는 구로, 신주쿠구와 맞닿아 있고 도쿄에서도 손꼽히는 거대 번화가로, 애니메이션, 만화 전문상점들이 많고, 유명 수족관, 60층 고층 빌딩 등 다양한 놀거리가 많아 10-20대들에게 인기 데이트 코스로 꼽힌다.
8. <메구로구>는 일본 유명인들이 많이 살고 있는 부촌이다.
9. 일본에서는 매수 의사를 표시할 때 매매의향서라는 것을 제출한다. 제출 후에는 내용을 수정하는 것이 쉽지 않기 때문에 작성 전 양측의 의사를 구두로 충분히 확인하는 절차를 거친다. 이때 사실상 매매 가격이 결정된다.
10. 서울에는 2호선 불패라는 말이 있듯 도쿄에서는 야마노테선이다.
11. 일본인들은 통상 지하철에서 도보 10분 이내에 도착할 수 있는 곳을 역세권으로 본다.

4장 험난한 은행 신고

1. 법인의 지분 취득하는 방식으로 신고하는 것보다 법인에 돈을 빌려주는 형태로 시작하는 것이 세금 면에서 유리하다.
2. <해외직접투자신고서>란 해외에 투자하고자 하는 종목이 무엇인지, 투자 금액은 얼마이고 목표 수익이 얼마인지 등에 대해 기술하는 보고서 형식의 서류이다.

5장 일본 부동산 거래의 절차 밟기

1. 일본에서는 <매매의향서>라는 문서를 작성하는 것이 첫 번째 단계이다. <매매의향서>는 이 부동산을 사겠다는 의사를 담은 문서로, 매수인의 정보와 매매하고자 하는 금액, 계약하려는 내용 등을 포함한다.
2. 대출을 받으려면 <감정평가>와 <탁상감정> 이 두 가지가 모두 필요하다. 탁상감정은 은행 대출을 위한 것으로 은행 내부 기준에 따라 평가한 것을 말한다. 감정평가든 탁상감정이든 최소 2주 이상 소요된다.

6장 매일매일 투자 생활

1. 법인 활동으로 활용한 비행기값, 호텔값, 현지 숙식비용은 법인 활동 경비로 처리할 수 있다.
2. 일본 부동산 관리회사가 수행하는 업무
1) 입주자 모집, 계약관리, 민원처리, 건물 관리, 컨설팅, 보안, 방범, 위급 업무 수행
3. 일본은 <임차인이 계약 해지를 원하는 경우> 1-2개월 치 월세에 해당하는 해지예고금을 지불하고 퇴거할 수 있다.
4. 일본의 <임차인들은 주택이든 사무실이든 재계약을 할 때> 월세 1-2개월 상당의 재계약료를 지불해야 한다. 해당 금액은 관리회사와 임대인이 나누어 수령한다.
5. 일본에서는 임차인들이 부동산을 계약할 때 월세의 연대보증인을 세우거나 보중보험회사에 가입하는 것이 필수다.

7장 일본에서 건물주가 되어보니

1. 투자의 세계는 넓고, 투자할 곳은 많다. 시야를 넓히면 새로운 가능성을 발견할 수 있다.
2. 일본 부동산을 새로 샀을 때 내는 세금
1) 취득세 = 고정자산세 x 4%
2) 토지 및 주택의 취득세 = 고정자산세 평가액 x 3%
3) 등록면허세 = 고정자산세 평가액 x 2%
4) 소비세 = 비거주용 부동산을 매매할 때 소비세 10%를 포함하여 거래를 하게 되고, 이는 추후 과세사업자로 등록 시 환급받을 수 있다.
5) 인지세 = 매매가를 기준으로 하며, 매매가의 구간별로 고정되어 있는 세금
3. 부동산을 보유할 때 내는 세금
1) 고정자산세 = 토지, 주택 과세표준액 x 1.4%(분기별)
2) 도시계획세 = 토지, 주택 과세표준액 x 0.3%(연 2회)
3) 토지의 과세표준액 = 토지의 고정자산세 평가액 x 주택용지 특례(1/6~2/3) x 부담 수준(약 80~90%)
4) 주택의 과세표준액 = 재건축가액(건물의 재료비) x 감가상각 비율(일정 %)
5) 양도세 = 과세 양도수득 x 세율
4. 일본은 1981년 6월에 공표된 <신 내진 기준>을 기준으로 진도 6~7의 지진에도 넘어지거나 붕괴되지 않는 최상의 안전성을 확보했다.
5. 건물을 소유하고 있는 건물주는 화재보험은 대부분 건축물을 보장하는 화재보험과 지진보험을, 임대로 사는 임차인인 가구나 가전제품 등 재산의 피해를 보장하는 화재보험을 가입하게 된다.
6. 투자처의 시선으로 본 지하철 노선
1) 야마노테선: 한국의 2호선과 닮은꼴인 도쿄의 순환 노선으로 도쿄 사람들이 가장 많이 이용하는 대표적인 지하철 노선(주요 역: 신주쿠, 이케부쿠로, 도쿄, 시나가와, 시부야, 신바시, 아키하바라)
2) 긴자선: 도쿄의 금융 거점인 주요 역을 정차하는 지하철 노선
(주요 역: 시부야, 오모테산도, 신바시, 긴자, 교바시, 미츠코시마에, 니혼바시, 우에노)
3) 한조몬선: 도큐의 북부에 위치한 사이타마, 남부에 위치한 카나가와로 연결되는 환승역을 포함하고 있어 장거리 출퇴근을 돕는 지하철 노선, 도쿄에 운행 중인 다른 모든 지하철 노선으로 갈아탈 수 있는 장점이 있음
(주요 역: 기치조지, 시부야, 진보초, 오테마치, 오시야게)
4) 도자이선: 도쿄를 좌우로 관통하는 노선으로 치바현까지 연결된다. 쾌속, 통근쾌속, 일반열차로 나뉘어 운행된다.
(주요 역: 나카노, 와세다, 다카다노바바(대학가), 오테마치)
5) 야사쿠사선: 하네다공항, 나리타공항을 잇는 공항철도의 역할의 노선.
(주요 역: 센가쿠지, 다이몬, 니혼바시, 아사쿠사, 오시야게)
6) 히비야선: 장거리 출퇴근을 돕는 지하철 노선이자 관광으로 유명한 역도 많이 있어 도쿄 사람들로부터 관광객들까지 두루두루 이용하는 노선.
(주요 역: 기타센주, 미나미센주, 우에노, 아키하바라, 긴자, 가스미가세키, 롯폰기, 나카메구로)
7) 주오선 쾌속: 도쿄 중심지에서부터 서쪽에 위치한 미타카시, 하치오지시까지를 잇는 지하철 노선으로 매시간 최대 30편 전철을 운행한다. 운행 횟수가 많은 만큼 정시성이 떨어지는 단점이 있지만 도쿄, 신주쿠와 같은 대표적인 역과 나카노, 기치조지와 같은 인기 상가가 많은 역을 모두 정차한다.
(주요 역: 도쿄, 신주코, 나카도, 기치조지)