<내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법 - 길목(김세호)>

 

내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법

부동산으로 돈을 벌고 싶고, 상가 투자로 성공하고 싶은데 어떻게 해야 돈이 되는 상가에 투자할 수 있을까? 10여 년 넘게 상가 투자를 해오며, 만 명에 가까운 회원을 보유한 네이버 카페 ‘길목부동산연구소’를 운영하는 지은이 길목은 자신 있게 ‘돈 되는 상가는 많다’고 말한다. 하지만 그에 앞서 섣부른 투자로 뼈아픈 실패를 경험하지 않기 위해서는 입지와 상권을 철저히 분석하고, 파악하는 능력을 길러야 한다고 이야기한다. 그렇다면 지은이의 구체적인 상가 투자 비법은 무엇일까? 관심 있는 상가를 매매하기 전에는 반드시 먼저 미납 관리비가 있는지 꼭 확인하고, 현장 조사를 통해 현재 임차인과의 재계약 여부를 확인해야 한다. 주변 상가의 공실률은 물론, 공실이 된 시간과 기간을 꼼꼼히 확인해두는 것 또한 중요하다. 재계약에서 유리할 뿐만 아니라, 공실률은 내 상가 건물에도 영향을 주고, 수익률과 시세 차익에 큰 영향을 미치는 요소이므로 부지런히 발품을 팔아 확인해야 한다. 이 책에서는 흥미로운 사례도 볼 수 있다. 부동산 시장에서 외면 받던 오래된 주유소, 낡은 공장, 모델하우스가 스타벅스, 맥도날드 등의 드라이브 스루(DT) 매장으로 변신한 이야기부터 타인들이 기피하는 송전탑 시설이 철거되기 전에 발 빠르게 상가를 매입해 수익을 내는 사례까지 성공하는 상가 투자의 특급 전략을 알려준다. 상가 투자로 남들보다 성공하고 싶은가? 이 책을 읽고 철저한 입지 분석을 통해 꾸준하게 발품을 팔아 보자. 기본을 다진 후에 투자해도 늦지 않다.

저자

길목(김세호)

출판

매일경제신문사

출판일

2020.03.25

내용:

 

part1 위험천만한 신도시 분양상가의 실태
1. 상가 투자를 할 아파트 세대수만 보고, 공급되는 상가 물량을 보지 못하는 실수를 범하지 말라.
2. 점포 전면부 길이가 최소 3.8m는 돼야 간판 설치가 용이하고, 활용성이 높다.
3. 에스컬레이터의 활용도가 높은 저층 상가의 경우 오른쪽 회전반경 상가가 인기가 더 높다.
4. 구분상가는 수익률이 보통 정기 금리보다 2-3% 높아야 상가 투자를 한다. 1층 구분상가 수익률이 4%라면, 2층 구분상가 수익률은 5% 이상이어야 한다. 5층에 위치한 구분상가는6.5%이상이어야 한다. 2층 위로 올라갈수록 접근성이 떨어져 임차인을 구하기 쉽지 않기 때문이다.
5. 수익률보다는 토지가격 상승 가능성을 보고 투자한다.
6. 구분상가 필수 체크리스트
-상권 형성 여부 및 확장성 여부를 살펴볼 것
-주요 고객층 파악
-개별적 입지조건 따져볼 것
-임대수요가 풍부한지 따져볼 것
-적정 임대료를 알아볼 것

part2 속지 않고 상가 구입하는 방법
1. 선 임대 조건이 붙은 상가를 분양받을 때는 영업사원이 아닌 상가를 지은 시행사와 한 계약인지, 계약금이 영업사원 통장이 아니라 시행사 통장으로 입금되었는지, 계약금의 액수가 너무 적은 것은 아닌지 등을 확인해야 한다.
2. 가짜 임차인을 걸러낼 수 있는 몇 줄의 특약조항은 임차인을 안고 매매계약을 할 때 꼭 필요한 계약 상식이다.(매도인은 임차인에게 계속 임차하겠다는 동의를 받는다)

part3 혼자서도 돈 되는 상가 찾는 방법
1. 임장 체크리스트
1) 전체 상권이 살아 있는지 체크
2) 프랜차이즈 업종인지 확인
3) 공실일 때 이자비용과 관리비 체크
4) 주변 공실률이 낮다면 현 임차인과 재계약 확률이 높다
5) 기존 임차인 재계약 의사 여부 확인
6) 바닥권리금
7) 최소 3곳 이상의 중개업소에서 보증금과 임대료 확인
8) 상가 내 업종제한이 있는지 확인
2. 미리 관리사무소를 찾아 미납관리비 여부 확인(매수하는 사람은 전체 미납관리비가 얼마인지, 소멸시효 중단조치가 있었는지 여부를 확인)
3. 편의점 입점은 반드시 담배권을 획득해야 한다. 편의점 매출 40%를 담배가 차지하고 담배를 사면서 껌, 음료수를 같이 사는 경우가 많기 때문이다.

part4 성공한 상가 투자의 특급 전략
1. 주차하기 편한 편의점은 영업이 잘 된다.
2. 남이 잘 되는 모습을 배 아파하지 말고 그 과정을 배워라. 상대방이 뛰어났던 점, 내가 부족했던 점을 깨닫는 과정에서 실력이 자란다.
3. 3가지 담배권.
첫째, 50m의 거리제한 일반허가
둘째, 6층 이상 건물에 해당하는 구내허가
셋째, 일정 평수 이상이면 담배허가를 내주는 규정(대다수 지자체에서 사라진 규정)
4. 좋은 상가를 만나려면 부지런히 움직여야 한다. 발품만이 좋은 상가를 안겨준다.

part5 한 번의 투자 실수로 인생이 흔들린 사례
1. 신도시 분양 상가 투자는 신중해야 한다.
2. 새 길이 뚫리면 운전자는 웃고, 상인은 운다.
3. 보행환경 개선이 오히려 상권을 약화시킨다. 주정차를 못하고 바로 직진하기 때문이다.

part6 돈 버는 상권 분석 및 입지 선정
1. 상가 투자와 창업 두 가지 핵심은 '상권 및 입지 선정'과 '상권에 맞는 아이템'이다.
2. 아파트 단지 내 상가는 세대수가 최소 700세대 이상이어야 한다. 대형 평수보다 중소형 평수가 좋다.

part7 나만 알고 싶은 상가 투자 비법
1. 투자 시 조심해야 할 13가지 상가 유형
1) 유동인구가 없으면 상가 가치도 없다.
2) 대형 쇼핑몰 주변은 피하라.
3) 같은 역세권 상가라도 천지차이다.
4) 주차 공간 부족 상가
5) 손님 없고, 고칠 곳 많은 허름한 상가
6) 월세가 싸고, 권리금이 없는 상가(권리금이 낮거나 없으면 장사가 잘되지 않는 상가일 확률이 높다)
7) 주변에 공실이 많은 상가
8) 스트리트형 상가(중복 업종 심해 수익성 악화)
9) 경사도가 심한 상가
10) 큰 대로변에 있는 상가(걸어 다니는 유동인구가 적고 주차 불편)
11) 지방대학교 앞 상가
12) 면적이 큰 상가(임차인 구하기 힘들다)
13) 오피스가 밀집한 지역(평일 점심 위주)
2. 이면도로가 진정한 상권이다. 장사가 잘 되는 지역이라면 큰 도로변보다 안에 있는 이면도로가 수익률이 높다.
3. 내 계약서만 중요한 게 아니다. 다른 호실 계약서도 중요하니 업종제한 특약이 필요하다.
4. 상가의 경우 전용률의 높고 낮음이 투자 가치를 판단하는 기준이 될 수는 없다. 내부 고객을 타깃으로 하면 전용률이 높은 곳이 좋고, 외부 고객의 유입이 중요한 상가면 적절한 전용률 상가가 투자 가치가 높다.

느낀 점:

 

상가 공급 물량을 확인하고, 점포 전면부 길이가 최소 3.8m는 돼야 활용성이 높다.

 

선 임대 조건이 붙은 상가를 분양받을 때는 시행사와 한 계약인지, 계약금이 영업사원 통장이 아니라 시행사 통장으로 입금되었는지, 계약금의 액수가 너무 적은 것은 아닌지 등을 확인해야 한다.

 

가짜 임차인을 걸러낼 수 있는 몇 줄의 특약조항이 필요하다. 사기 당할 확률을 낮추기 위해서!

 

임장을 할 때는 전체 상권이 살아 있는지 체크, 공실일 때 이자비용과 관리비 체크, 기존 임차인 재계약 의사 여부 확인, 최소 3곳 이상의 중개업소에서 보증금과 임대료 확인, 상가내 업종제한이 있는지 등을 확인해야 한다.

 

편의점 입점은 반드시 담배권을 획득해야 한다. 편의점 매출 40%를 담배가 차지하기 때문이다.(이 책을 읽기 전에는 모든 편의점에서 담배를 파는 줄 알았다.)

 

신도시 분양 상가 투자는 신중해야 한다. 공실이 많기 때문이다. 새 길이 뚫리면 운전자는 웃고, 상인은 운다. 고속도로가 뚫린 후 국도에 있던 상가들은 거의 폐업을 하는 모습을 많이 볼 수 있다.

 

장사가 잘 되는 지역이라면 큰 도로변보다 안에 있는 이면도로가 수익률이 높다.(압구정이나 교대, 홍대, 강남 등을 보아도 도로 안쪽에 상가가 발달된 것을 확인할 수 있다.) 

 

내 계약서만 중요한 게 아니다. 다른 호실 계약서도 중요하니 업종제한 특약이 필요하다. 경쟁 업체가 들어오면 매출은 반토막이 나기 때문에 체크해야 한다!

 

남이 잘 되는 모습을 배 아파하지 말고 그 과저을 배우자. 상대방이 뛰어났던 점, 내가 부족했던 점을 깨닫는 과정에서 실력이 자란다. 좋은 상가를 만나려면 부지런히 움직여야 한다. 발품만이 좋은 상가를 안겨준다.

 

부동산 투자하기 전 저자 같은 사람들의 강의를 등록하여 듣는것도 내 돈을 안전하게 투자할 수 있는 하나의 방법인 듯하다.